Dans l’étude de cas suivante, vous trouverez un outil de financement très vaste qui peut être reproduit par de nombreux agriculteurs. Il s’agit d’un contrat de bail dans lequel une partie cède la terre pour une période donnée, afin que l’autre partie puisse y investir. À la fin du bail, le locataire devient propriétaire d’une partie de la terre en échange des améliorations apportées, tandis que le bailleur reçoit le reste de ses actifs réévalués par les améliorations apportées par un tiers.
C’est un outil idéal pour les agriculteurs qui veulent acquérir des terres sans avoir à les acheter, avec un investissement initial important, et sans générer un endettement très élevé. Il semble donc idéal pour les jeunes agriculteurs ou les agriculteurs ayant vocation à se développer et qui sont capables d’assumer eux-mêmes le coût du travail.
Il s’agit d’un cas où il était essentiel de savoir évaluer les investissements, planifier les paiements et établir des relations contractuelles durables basées sur la confiance. Une confiance qui a permis de négocier en détail les conditions d’un contrat qui devait satisfaire toutes les parties.
Nom: Anonyme.
Année de naissance: 57 ans.
Sexe: Masculin.
Formation: Agriculteur professionnel.
Profession: Agriculteur.
Localisation de l’exploitation: L’agriculteur possède différentes propriétés dans les municipalités de Torredelcampo, Jaén, Fuerte del Rey et Cazalilla, les terres faisant l’objet du financement de ce cas se trouvent dans la municipalité de Cazalilla.
Superficie de l’exploitation en ha: 50 ha (35 ha d’oliveraie et 15 ha de terres agricoles).
Description de l’exploitation: Notre promoteur possède une exploitation mixte d’oliviers et de céréales dans la province de Jaén, l’exploitation a été héritée de ses parents. Il est donc agriculteur professionnel depuis 1992. Au fil des ans, son exploitation a évolué. Ces dernières années il a cédé une partie de son exploitation à ses enfants qui l’ont rejoint et qui travaillent maintenant aussi comme agriculteurs.
Notre promoteur est un entrepreneur indépendant qui gère des terres qu’il possède et loue à parts égales. Son exploitation génère du travail pour 3 personnes par an, ainsi que pour d’éventuels travailleurs temporaires pendant la période des récoltes. Ses enfants ont travaillé avec lui pendant de nombreuses années, mais ces dernières années, ils ont créé leur propre exploitation grâce au soutien de leur père.
Les terres de l’étude de cas présente est situé dans la municipalité de Cazalilla. Il s’agissait à l’origine d’une terre agricole qui, grâce au financement, devait devenir une oliveraie permanente avec des rangées de 8×8.
Notre promoteur est un agriculteur de longue date, puisqu’il a pris la suite de sa famille dans l’entreprise agricole, son objectif a été de prospérer et de développer son entreprise, et de pouvoir ainsi garantir la pérennité de son exploitation et la continuité de ses enfants dans la même activité.
C’est avec ce désir qu’il a commencé à chercher des terres agricoles pour planter une oliveraie. Il voulait une parcelle de terre qu’il pourrait gérer seul et où il pourrait assumer les coûts de main-d’oeuvre. L’opportunité s’est présenté lorsqu’un autre agriculteur de sa région lui a proposé de louer une parcelle de terre céréalière. Sur un commun accord des deux parties et après un processus de développement du projet, ils ont conçu un système qui les satisferait tous les deux.
La formule finale consistait à conclure un contrat de location de terres céréalières pour 10 ans ; pendant cette période notre promoteur réaliserait des améliorations sur toute la superficie consistant à planter des oliviers par rangées de 8×8, et à maintenir la parcelle en bon état.
Pendant cette période, le locataire recevrait le montant du bail annuel, ainsi que le montant provenant de ses droits au paiement de la PAC. À la fin du contrat, il céderait 1/3 de son exploitation agricole à notre promoteur, et garderait en échange 2/3 de son exploitation avec une plantation d’oliviers qui doublerait sa valeur patrimoniale (60 % de la surface x 2 fois sa valeur initiale = 120 % de la valeur du bien après 10 ans de perception du revenu du bail et de la valeur de ses droits de la PAC).
D’autre part, notre promoteur réaliserait les investissements nécessaires pour planter des oliveraies sur 100 % de la parcelle, en payant annuellement la valeur du bail et en recevant la valeur des droits au paiement de base correspondant à cette parcelle. En échange, il deviendrait propriétaire d’1/3 de la parcelle plantée à la fin du contrat de 10 ans.
Outre les avantages décrits pour les deux parties, cette formule offrait des avantages financiers importants à notre promoteur. Tout d’abord, nous devons considérer qu’une nouvelle plantation d’oliviers ne commence à être productive qu’à partir de la quatrième année, ne couvrant les coûts d’investissement qu’au bout de 8 à 10 ans, voire plus si l’on considère la nécessité d’acheter le terrain.
Cette formule était donc intéressante pour notre promoteur puisqu’il n’avait pas à acheter le terrain, limitant son investissement à la plantation et la main d’oeuvre nécessaire pour mettre la plantation en production. Sachant qu’il fournirait la main d’oeuvre, le coût monétaire pour lui serait d’exécuter 100 % de la plantation, obtenant en retour 1/3 du terrain et de la plantation qu’il a réalisée.
Il a payé la plantation avec ses propres fonds, si bien qu’à la fin du contrat, il s’est avéré possible d’installer un système d’irrigation pour lequel il a alors décidé de demander un prêt bancaire afin de le mettre en place sur une parcelle qu’ils possédaient déjà, ce qui a rendu le processus de demande et de concession beaucoup plus facile et rapide.
Les besoins de mécanisation de cette plantation à venir l’on poussé à envisager de demander les subventions de modernisation récemment publiées dans la Communauté autonome d’Andalousie, avec lesquelles il compte entreprendre le renouvellement du matériel adapté au cadre de la plantation.
« La campagne est très reconnaissante, les améliorations sont rentables. Il faut garder le contrôle et avoir confiance. Mais il faut réaliser une évaluation diligente. »
« Si les circonstances sont favorables, il faut être entreprenant et courageux. Dans notre cas, ces circonstances étaient présentes et cela a brillamment fonctionné. »
Expériences de formation et lacunes: Ce cas montre que certaines compétences financières sont nécessaires au développement des agriculteurs. Afin de financer les investissements, il est essentiel de savoir comment évaluer l’investissement en termes économiques. Il s’agit de savoir comment identifier les besoins d’une exploitation agricole et établir un ordre de priorité pour les investissements à réaliser, mais aussi de savoir comment estimer les revenus et les dépenses qui peuvent être projetés dans le temps. Dans le cas présent, l’évaluation de la période de retour sur investissement a été fondamentale pour définir les termes et les conditions économiques du bail.
Un autre aspect fondamental est l’aspect humain. Pour établir une relation économique à long terme avec une autre personne, il faut établir une relation personnelle de confiance. C’est pourquoi l’empathie devient une compétence fondamentale lorsqu’il s’agit de négocier les détails du contrat ainsi que de résoudre les éventuels conflits qui peuvent survenir.
Enfin, il est essentiel de développer un esprit d’entreprise et d’investissement. Le profil conservateur du secteur agricole limite souvent l’investissement et l’amélioration, ce qui rend difficile la croissance et l’évolution dans beaucoup de situations. Améliorer les compétences en matière d’évaluation économique, savoir qu’il existe des conseillers qui peuvent accompagner tout au long du processus et prouver que les choses vont bien se passer, peut encourager de nombreux agriculteurs à franchir le pas et à prendre des décisions d’investissement qu’ils ne prendraient pas autrement.
Considérations finales: Notre promoteur a trouvé une formule qui couvrait ses objectifs commerciaux, lui permettant de financer son désir de faire une nouvelle plantation via une voie alternative. Dans ce cas, la bonne entente entre les parties a facilité le processus et garanti le succès et la satisfaction des deux agriculteurs.
Cette expérience met en lumière l’importance de créer des relations de confiance pour surmonter les éventuelles difficultés, facilitant ainsi les processus de négociation et la définition des détails contractuels nécessaires dans une relation à long terme.
Un aspect important, pour l’application de cette expérience dans d’autres pays, est la nécessité d’adapter le contrat privé aux réglementations spécifiques de chaque pays afin de choisir la forme juridique la plus appropriée (échange, achat, location, location avec option d’achat, etc.).
Pour la négociation, il est important d’évaluer l’investissement et de faire un bon plan d’entreprise afin que les deux parties trouvent satisfaction dans le processus. Si nécessaire, il est recommandé de faire appel à un conseil externe pour servir de médiateur entre les parties afin d’éviter toute incertitude et tout soupçon. Tout conseil au niveau technique et juridique peut être bon à prendre et, dans certains cas, nécessaire.
Cette formule est idéale pour tout agriculteur qui souhaite se développer grâce à la possibilité d’acquérir des terres et des plantations avec un faible niveau d’endettement. Elle est idéale pour tout agriculteur qui est également intéressé par une diversification des investissements dans le temps, et qui n’a pas peur d’assumer une charge de travail élevée. Elle correspond, par exemple, au profil des jeunes agriculteurs qui peuvent avoir d’autres sources de revenus agricoles en dehors de la parcelle améliorée ou qui peuvent bénéficier de l’aide à l’installation de l’Union européenne, qui garantit leur viabilité au cours des premières années suivant la plantation.
Ce modèle est également idéal pour les propriétaires de terres qui ne souhaitent pas exploiter activement la terre, mais qui souhaitent en conserver la propriété et souhaitent la voir réaménagée ou réévaluée. Ce modèle leur donne la possibilité d’augmenter la valeur de leurs terres sans avoir à gérer l’ensemble du processus. Cela peut concerner par exemple des personnes ayant un profil professionnel hors de l’agriculture ou des personnes âgées qui ne peuvent plus s’occuper de l’exploitation et dont les enfants ne continueront pas à travailler dans l’exploitation familiale.